KNOWLEDGE住まいづくりの基礎知識

法規制について

どんな土地にでも、どのような建物でも、好きように建てて良いわけではなく、法律によって様々なことが決められています。思わぬ制限があって思い通りの住まいが作れなかった…といったことにならないように、あらかじめどのようなルールがあるのか調べておいた方が良いでしょう。
住まいづくりにあたって、知っておきたい法的な基礎知識をご紹介いたします。

 

家が建てられる土地、建てられない土地

都市計画区域

都市計画区域は、都道府県ごとの都市計画によって「市街化区域」、「市街化調整区域」、「未線引区域」に分けられます。

「市街化区域」では、基本的に建築が可能です。
「市街化調整区域」では、特別な場合を除き建築できません。
「未線引区域」は、区域分けがされていない区域です。

 

◆市街化区域

都市計画法で、土地の上に建てる建築物の用途を規制することで、環境を保全したり、利便の増進を図るため市街化区域をさらに用途地域に分け、規制を設けています。
用途地域は12種類あり、建物の用途によって「住居系」、「商業系」、「工業系」、「その他」に分けられます。


【住居系】
・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域

 

【商業系】
・近隣商業地域
・商業地域

 

【工業系】
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

 

【その他】
・指定なし


このなかで「工業専用地域」には住宅は建てられません。

 

防火地域、準防火地域

都市計画法によって、「防火地域」、「準防火地域」という地域の指定があります。市街地の大火事を防ぐために建物の構造に条件を定めたものです。

「防火地域」の場合、鉄筋コンクリートや耐火性をもたせた鉄骨、コンクリート系のプレハブ住宅、法改正により一定の要件を備えているツーバイフォー住宅などの木造住宅が建てられます。
「準防火地域」では、外壁、軒裏を防火構造にすることで、2階建て以下で延べ床面積が500㎡以下の木造建築も可能です。

 

土地に接する道路

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てられないのが原則です。4m未満の道路でも特定行政庁の指定を受けた道路は、2項道路と呼び、原則、道路の中心線から2m敷地を後退して(セットバックといいます)建てることができます。地方公共団体の条例によっても規制があります。

 

◆セットバック

幅4m未満の二項道路に接して家を建てる場合、道路の中心線から2m(地域によっては3m)後退させることで建築が許されます。敷地を後退することや、後退した分の土地のことを「セットバック」と呼びます。

 

建物の面積、容積、高さの決まり

建ぺい率

建ぺい率とは、建物の建築面積を敷地面積で割った割合です。

 

◆建築面積の緩和規定

建築面積は、建築物の外壁、もしくは、柱の中心の線で囲まれた部分の水平投影面積であらわされます。緩和できる規定として、住宅でよく使われるのは、突き出し1m以下のバルコニーや庇は、建築面積に含まれません。

 

高さ制限

第1種・第2種低層住居専用地域では、10mまたは12mを超える建築物は建てられません。
また、高さ制限は、「道路斜線制限」、「北側斜線制限」、「隣地斜線制限」の3種類があります。

 

◆道路斜線制限

敷地の接する道路の反対側からの距離を1とし、建築物の高さが住居系で1.25、その他の地域で1.5とした三角形より高くなってはいけません。建物の後退距離によって緩和規定があります。

 

◆北側斜線制限

敷地の真北方向の隣地境界線から低層住居専用地域では5m、中高層住居専用地域では10mの地点から1:1.25の三角形より高くなってはいけません。

 

◆隣地斜線制限

通常の2階建住宅ではそれほど隣地斜線制限に掛かることはありません。

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既存建築物の建て替え

古い家を壊し、新しい家を建て替えるとき、もっと大きな家を建てようと思うものですが、大きくできない場合や、小さくしなければいけない場合があります。建築基準法改正によって、以前に建てた当時とは異なる制限を受けるためです。

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